R-14-3.1 Engangsbetaling for rettighet
R-14-3.1.1 Stiftelse av rettighet
Stiftelse av tidsubegrenset (stetsevarig) rettighet i fast eiendom til fordel for en annen mot engangsvederlag er likestilt med realisasjon av rettigheten, jf. sktl. § 9‑2 annet ledd bokstav a. Grunneiers gevinst ved stiftelsen er i utgangspunktet skattepliktig. Inngangsverdien for rettigheten settes til en forholdsmessig andel av inngangsverdien for den faste eiendommen, jf. sktl. § 9‑6. Se for øvrig emnet «Inngangsverdi», pkt. 14.
Gevinsten er skattefri i den utstrekning den omfattes av unntakene i sktl. § 9‑3 annet til sjette ledd, jf. § 9‑13, og ikke er skattepliktig etter sktl. § 9‑3 niende ledd.
Tap er fradragsberettiget dersom en gevinst ville vært skattepliktig, se sktl. § 6‑2 første ledd jf. § 9‑4 første ledd.
Ved stiftelse av en tidsubegrenset (stetsevarig) bruksrett eller negativ servitutt ved ekspropriasjon eller trussel om ekspropriasjon, kan det bli spørsmål om en del av vederlaget i realiteten er erstatning for varig ulempe på gjenværende del av eiendommen (ulempeerstatning). I så fall skal denne delen av beløpet ikke tas med som en del av vederlaget for rettigheten, men skal redusere inngangsverdien på gjenværende del av eiendommen.
Eksempel:
A inngår avtale med B om at B skal ha en tidsubegrenset rett til å benytte en vei gjennom et skogsområde som tilhører A. Det forventes å bli stor trafikk på veien, og A vil ikke kunne hugge skog som ligger inntil veien. B betaler A kr 500 000 som et engangsvederlag, hvorav kr 400 000 er vederlag for bruksretten og kr 100 000 er kompensasjon for at A ikke lenger kan hugge og nyttiggjøre seg av den delen av skogen som ligger inntil veien.
Her vil kr 400 000 være vederlag for rettigheten og inngå i gevinstoppgjøret, og kr 100 000 erstatning for varig ulempe på den gjenværende del av skogen (ulempeerstatning) og redusere inngangsverdien på den gjenværende delen av skogen.
Dersom avtalen med B også hadde gått ut på at A skulle ha et tidsubegrenset forbud mot å hugge den delen av skogen som ligger inntil veien, ville hele beløpet på kr 500 000 inngått i gevinstoppgjøret.
Nærmere om ulempeerstatning, se emnet «Skadeserstatning», pkt. 2.4.
Engangsvederlag ved stiftelse av tidsbegrenset rettighet skal behandles som avkastning, jf. sktl. § 5‑1 første ledd.
R-14-3.1.2 Realisasjon/innløsning av rettighet
Gevinst ved en rettighetshavers
- isolerte realisasjon til en ny rettighetshaver av en rettighet over en annen persons eiendom, eller
- frafall av en rettighet i fast eiendom til fordel for grunneier
mot engangsvederlag, er alltid skattepliktig inntekt, jf. sktl. § 5‑1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget, se sktl. § 6‑2 første ledd jf. § 9‑4 første ledd. Dette gjelder enten rettigheten er tidsbegrenset eller tidsubegrenset (stetsevarig). Om skatteplikt for gevinst ved realisasjon av rettighet sammen med en eiendom eller en del av denne, se emnet «Bolig – realisasjon», emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon» og emnet «Tomt».
R-14-3.1.3 Inngangsverdien for den beheftede eiendommen
Ved stiftelse av en tidsbegrenset rettighet, skal inngangsverdien for den beheftede eiendommen normalt ikke reduseres.
Ved stiftelse av en tidsubegrenset (stetsevarig) rettighet mot engangsvederlag, skal inngangsverdien på den beheftede eiendommen reduseres med den forholdsmessige delen av inngangsverdien som faller på den rettigheten som ble stiftet, se pkt. 3.1.1.
Ved stiftelse av tidsubegrensede (stetsevarige) bruksretter/heftelser kan stiftelsen av rettigheten reelt sett måtte anses som realisasjon av en del av den faste eiendommen, enten et areal eller en del av grunnens substans, f.eks. sandforekomst. I disse tilfellene må inngangsverdien på den gjenværende eiendommen reduseres med inngangsverdien på den realiserte delen av eiendommen. For forekomster mv., vil det bare foreligge en inngangsverdi dersom verdien av forekomsten må antas å ha utgjort en del av eiendommens totale kostpris, arveavgiftsgrunnlag mv. ved ervervet.
Ved gevinstberegningen ved isolert realisasjon av en rettighet, skal den som realiserer ha fradrag for inngangsverdien for rettigheten.
R-14-3.1.4 Erstatning ved varig naturfredning
Varige naturfredninger (mer enn 99 år) behandles i utgangspunktet som stiftelse av tidsubegrenset (stetsevarig) rettighet i fast eiendom. Skatteplikt for engangserstatning følger da av sktl. § 5‑1 annet ledd, jf. § 9‑2 annet ledd bokstav a. Om skattefritak ved skogvern etter naturmangfoldloven og ved vern etter markaloven, se emnet «Jord- og skogbruk – realisasjon», pkt. 8.
Må eieren avstå den vesentligste delen av utnyttelsesmulighetene som knytter seg til området, kan fredningen måtte anses som realisasjon av eiendommen.
Se for øvrig FIN 21. desember 1993 i Utv. 1994/328.