B-9-10.3 Inntektsfastsetting hos andelshaverne i selskap med begrenset ansvar
B-9-10.3.1 Generelt
Selskapets formue og inntekt fastsettes i utgangspunktet på selskapets hånd. Det kan likevel være inntekter som innvinnes av andelshaveren, og derfor må skattlegges hos andelshaver i stedet for hos selskapet. For eksempel vil utleie av andelshavers leilighet for andelshavers regning og risiko, måtte tilordnes ham/henne.
B-9-10.3.2 Andelshaverens bruk
Andelshaver i boligselskap, dvs. selskap som har til hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet, vil aldri være skattepliktig for egen bruk, jf. sktl. § 7‑1 annet, jf. første ledd bokstav b.
B-9-10.3.3 Utbyttebeskatning
Hvis boligselskapet har skattepliktige inntekter, f.eks. ved utleie til andre enn andelshaverne, som medfører at andelshavernes andel av felleskostnadene blir lavere enn de ville vært uten slike inntekter, vil det foreligge en vederlagsfri overføring som gir grunnlag for utbyttebeskatning etter sktl. § 10‑11. Dette skal behandles som om boligselskapet har delt ut overskuddet til andelshaveren. Se ogsåpkt. 10.2.2. Generelt om utbyttebeskatning, se emnet«Aksjer – utbytte».
Eksempel 1 – overskudd fra ekstern utleie mv. deles ut som utbytte
Et boligselskap med to andelshavere eier en bygning med to leiligheter (en til hver av andelshaverne) og et butikklokale som leies ut til eksterne for kr 150 000 per år. Boligselskapet driver dermed to ulike aktiviteter.
Boligselskapet har i år 1 kostnader på totalt kr 300 000 per år, der kr 100 000 kan allokeres til hver av leilighetene og til butikklokalet. Andelshaverne betaler inn hver sin andel av felleskostnadene på kr 100 000, slik at den ikke-skattepliktige utleien til andelshaverne går i null. Den eksterne utleiene går med overskudd og boligselskapet får en skattepliktig inntekt på kr 50 000 i år 1. Skatten av dette beløpet (22 prosent) utgjør kr 11 000. Overskuddet etter skatt på kr 39 000 deles ut som utbytte til andelshaverne, med kr 19 500 til hver. Utdelingen til andelshaverne skal oppjusteres med en faktor på 1,72 på vanlig måte, jf. sktl. § 10‑11 første ledd annet punktum, og skattlegges med 22 % på andelshavernes hender. I dette tilfellet blir derfor hver av andelshaverne utbyttebeskattet slik: kr 19 500 x 1,72 x 22 % = 7 379.
Eksempel 2 – felleskostnader reduseres som følge av årets overskudd fra ekstern utleie mv.
Samme situasjon som i eksempel 1, men i stedet for å dele ut overskuddet blir overskuddet benyttet til å redusere andelshavernes forpliktelser til å dekke egne felleskostnader. De felleskostnadene som skal allokeres til andelshavernes leiligheter (kr 100 000 per leilighet) påvirker ikke boligselskapets skattepliktige inntekt. Det samme gjelder andelshavernes innbetalinger av husleie/felleskostnader. Boligselskapets skattepliktige overskudd er derfor også i dette tilfellet kr 50 000 (150 000 – 100 000) og netto resultat etter skatt blir dermed kr 39 000.
Netto resultat i boligselskapet etter skatt benyttes til å redusere andelshavernes innbetaling av felleskostnader, slik at hver av dem betaler inn kr 80 500. Reduksjonen i andelshavernes felleskostnader anses skattemessig som en overskuddsdisponering, der boligselskapet anses for å ha delt ut overskuddet til andelshaveren, og der andelshaveren har benyttet et tilsvarende beløp til å dekke deler av sin andel av felleskostnadene. I dette tilfellet blir derfor hver av andelshaverne utbyttebeskattet slik: kr 19 500 x 1,72 x 22 % = 7 379, på samme måte som i eksempel 1.
Eksempel 3 – felleskostnader reduseres som følge av overskudd fra ekstern utleie i tidligere år
Samme situasjon som i eksempel 2, men overskuddet etter skatt på kr 39 000 beholdes i selskapet uten å redusere andelshavernes felleskostnader. I år 1 blir derfor ikke andelshaverne skattlagt for utdeling slik de ble i eksempel 2.
I år 2 benyttes fjorårets overskudd til å redusere andelshavernes innbetaling av felleskostnader til kr 80 500. Reduksjonen i andelshavernes felleskostnader anses skattemessig som en overskuddsdisponering der boligselskapet anses for å ha delt ut overskuddet til andelshaveren, og der andelshaveren har benyttet et tilsvarende beløp til å dekke sin andel av felleskostnadene. Også i dette tilfellet blir derfor hver av andelshaverne skattlagt for kr 19 500 x 1,72 x 22 % = 7 379.
Eksempel 4 –felleskostnader dekkes av andelshavernes innbetaling i tidligere år
Samme situasjon som i eksempel 1 der selskapets skattepliktige overskudd beholdes i selskapet uten utdeling, men siden det planlegges å gjennomføre et ekstraordinært vedlikehold, betaler andelshaverne inn kr 150 000 hver i felleskostnader i stedet for kr 100 000. Siden dette gjelder den ikke-skattepliktige utleien av boliger til andelshavere så påvirker ikke denne innbetalingen skattepliktig inntekt i selskapet.
I år 2 gjennomføres det ekstraordinære vedlikeholdet, slik at årets kostnad per leilighet blir kr 150 000. Andelshaverne betaler normale felleskostnader på kr 100 000 dette året. Ekstrakostnadene til vedlikeholdet på kr 50 000 per leilighet dekkes av fjorårets ekstraordinære innbetaling, uten at overskudd fra utleien av butikklokalet, verken for år 1 eller 2, brukes. Det vil da ikke være grunnlag for utbyttebeskatning av andelshaverne siden felleskostnadene ble redusert med midler som tidligere har blitt innbetalt av andelshaverne.
B-9-10.3.4 Andelshavers utleie
Ved utleie av egen boenhet gjelder de vanlige reglene om skattefritak/skatteplikt for utleieinntekt, se emnet «Bolig – utleie (fritaksbehandling)». Ved inntektsfastsettingen har andelshaveren ikke fradragsrett for den delen av husleien/andelen av felleskostnadene som gjelder ikke-fradragsberettigede kostnader, se pkt. 5.4. Dersom utleieinntekten er skattepliktig, skattlegges inntekten også i dette tilfellet på andelshaverens/utleierens hånd.