B-17-14.7 Utleieverdi
B-17-14.7.1 Generelt
Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for vedkommende leilighet/boligdel på det frie marked til det formålet arealene skal brukes til. Skal f.eks. det utleide areal leies ut som familieleilighet, skal det ikke tas hensyn til at leiligheten kunne vært leid ut til en annen pris som hybler (bokollektiv). Bor skattyter selv i en familieleilighet og en annen del av boligen leies ut til hybler, er det utleieverdien som hybelutleie som må vurderes opp mot utleieverdien av den delen som skattyter selv bebor, se LRD (LB-2023-29730) i Utv. 2023/1221 (En del av skattyters bolig var leid ut til næringsformål. Ved sammenligningen mellom leieinntektene og verdien av skattyters bruksdel, måtte de faktiske leiebeløpene legges til grunn ved fastsettelse av leieverdien for det utleide areal.) Vanligvis kan en regne med at boder i kjeller eller på loft ikke påvirker utleieverdien i vesentlig grad.
Dersom den aktuelle leiligheten/boligdelen, ikke kan forventes utleid hele inntektsåret på grunn av boligens karakter/beliggenhet o.l., kan det unntaksvis ses hen til en normalbeleggsituasjon ved vurderingen av tenkt utleieverdi. Faktisk leieinntekt er veiledende, men det må vurderes om den avviker fra en normal utleieverdi. Dette gjelder for eksempel fordi leieboeren er slektning av eieren, eller fordi leieforholdet er av eldre dato og det ikke er foretatt regulering av leien. Videre kan leieboeren ha betalt innskudd og derfor betaler en lavere månedlig leie.
B-17-14.7.2 Fellesarealer – arealer som både brukes som del av egen bolig og til utleie
Ved vurderingen av om utleieverdien av utleide arealer overstiger 50 % av eiendommen, jf. sktl. § 7‑2 første ledd, må det også tas hensyn til fellesarealer (dvs. arealer som både benyttes av eieren som del av eierens egen bolig og av leietakeren).
Eksempel
En student eier en leilighet som består av 3 soverom. Alle soverommene er like store og av lik standard. I tillegg har leiligheten en stue, ett bad og kjøkken. Studenten bor i leiligheten selv og leier ut (på langtidsbasis) to av soverommene til to kamerater, mens studenten selv benytter det tredje soverommet. Alle tre deler kjøkken, bad og stue (bokollektiv).
Ved vurderingen av utleieverdien på utleid areal, må det ses hen til utleieverdien av det utleide arealet (to soverom med tilgang til felles stue, kjøkken og bad) opp mot en tenkt utleieverdi av det arealet studenten bruker selv (ett soverom med tilgang til felles stue, kjøkken og bad). Ettersom soverommene i dette eksemplet er av lik standard og størrelse er det klart at studenten leier ut mer enn halvparten av sin egen bolig, regnet etter utleieverdi.
B-17-14.7.3 Kombinasjon av korttidsutleie og langtidsutleie
Ved kombinasjon av langtids- og korttidsutleie i skattyters egen bolig, skal utleieverdien av arealet brukt til korttidsutleie tas med i vurderingen av om mer eller mindre enn halvparten av egen bolig, regnet etter utleieverdi, er utleid, jf. sktl. § 7‑2 første ledd. Dette får betydning for om inntekter fra langtidsutleien skal fritaksbehandles eller regnskapsbehandles.
Ved korttidsutleie er det leieverdien ved slik utleie som må benyttes ved sammenligningen mellom leieverdien for utleid del og det arealet eieren selv benytter. Det er de faktiske leieinntektene som skal legges til grunn. Dette gjelder uavhengig av om eieren benytter utleiearealet selv når det ikke leies ut. Den månedlige verdi av arealet brukt til korttidsutleie settes til leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned. Dersom den faktiske utleien eller prisen per natt varierer finner man utleieverdien per måned ved å regne gjennomsnitt av den kortsiktige utleien gjennom hele inntektsåret.
Om virksomhetskravet ved korttidsutleie, se emnet «Virksomhet – allment», pkt. 3.4.12.
Eksempel på kombinert langtids- og korttidsutleie
Kåre eier og bor i en bolig med to leiligheter i kjelleretasjen og en større leilighet i 1. etasje. Han bor selv i leiligheten i 1. etasje, som har en utleieverdi på kr 20 000 per måned. Den største kjeller-leiligheten leies ut på langsiktig basis for kr 12 000 per måned. Den minste kjeller-leiligheten benyttes til korttidsutleie for kr 800 per natt. I gjennomsnitt har leiligheten blitt leid ut 7 netter per måned. Utleieverdien for leiligheten blir dermed kr 5600.
Samlet sett betyr det at boligens hoved-boenhet har større leieverdi (20 000) enn den samlede utleieverdien til de to leilighetene som benyttes til utleie (12 000 + 5 600 = 17 600).