Skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom

Du får vite hva du skal gjøre med skatten når du eier og skal selge eller på annen måte realisere bolig, leilighet, fritidseiendom eller annen eiendom i Norge eller i utlandet.

Gjelder deg som er skattemessig bosatt i Norge.

Finn ut hva som gjelder for deg

Du må svare på noen spørsmål, så hjelper vi deg. 

Hovedregelen er

Det er ikke skattepliktig å arve eller få en eiendom i gave, men hvis du selger eiendommen er en gevinst som hovedregel skattepliktig. Et tap vil da være fradragsberettiget.

Det er dødsfalls- eller gavetidspunktet som avgjør hva som gjelder for deg. Når vi skriver "Arv/gave mottatt i 2014 eller senere", betyr det at den du arvet fra døde i 2014 eller senere, eller du mottok gaven i 2014 eller senere.

Unntak fra hovedregelen

Hvis du har brukt eiendommen selv som bolig, fritidseiendom eller pendlerbolig, kan gevinsten i noen tilfeller være skattefri for deg. Selger du med tap, er tapet ikke fradragsberettiget. Se veiledningen under og svar på spørsmålene for å finne ut hva som gjelder for deg.

 

Det er ulike regler ut fra om arvelater (avdøde), eller giver, kunne ha solgt eiendommen skattefritt eller ikke på dødsfalls- eller gavetidspunktet. Dette kan ha betydning for om en gevinst er skattepliktig eller et tap er fradragsberettighet når arvingen eller gavemottaker selger, og for beregning av gevinsten eller tapet.

Det er den faktiske bruken av eiendommen som avgjør om arvelater eller giver kunne solgt skattefritt.

Et tenkt salg for arvelater/giver ville som hovedregel bare være skattefritt:
  • Bolig/pendlerbolig - hvis arvelater eller giver har eid boligen i over ett år og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene på dødsfalls-/gavetidspunktet.
  • Fritidseiendom - hvis arvelater eller giver har eid fritidseiendommen i over fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene på dødsfall-/gavetidspunktet.

For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.

Det er viktig at du leser hjelpetekstene når du får spørsmål om hvor lenge du har eid og bodd i eller brukt eiendommen.

Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du hjelp til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.

Hvis du har mottatt arv eller gave i 2014 eller senere og arvelater/giver ikke var skattemessig bosatt i Norge på dødsfalls-/gavetidspunktet, skal du svare på spørsmålene ut fra at arvelater eller giver kunne ha solgt skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet.

For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.

Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du veiledning til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.

Hvis et dødsbo selger en eiendom, vil en gevinst alltid være skattepliktig og et tap alltid gi rett til fradrag. Les mer om å selge og overføre eiendeler fra avdøde.

Gevinsten eller tapet skal oppgis i skattemeldingen til avdøde eller dødsboet.

Når det er dødsboet som selger, skal du som arving ikke oppgi gevinst eller tap i din skattemelding.

Ønsker du å beregne gevinst eller tap for dødsboet, må du svare "Nei" hvis du får spørsmål om:

  • du har bodd i eller brukt boligen/fritidseiendommen/pendlerboligen
  • du har vært forhindret fra å bruke boligen/pendlerboligen

Hva betyr

Salgssum fratrukket salgsomkostninger.
Salgssum (salgsvederlag)

Salgssum er alt du mottar som betaling ved salget. Salgssummen består vanligvis av et beløp som betales og/eller gjeld som overdras ved salget.

Salgsomkostninger

Utgangsverdien reduseres med kostnader du har hatt i forbindelse med salget. Dette kan for eksempel være meglerprovisjon, annonsekostnader, styling, juridiske kostnader ved tvist rundt salget. Du får ikke fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo.

Kjøpesum / anskaffelsesverdi pluss andre kostnader (dokumentavgift, tinglysingsgebyr), pluss eventuelle påkostninger foretatt i din eiertid.
Forklaring av begrepene:

Arvet eller fått eiendommen i gave?

Da er det er spesielt viktig at du finner ut hvordan anskaffelsesverdien din skal regnes ut.

Oppregulering av kjøpesum eller anskaffelsesverdi, påkostninger og andre anskaffelseskostnader

Selger du en eiendom der eiertiden er fra 1990 eller før, kan du oppregulere kjøps- og anskaffelsesverdi, påkostninger og andre anskaffelseskostnader. Dette kan gi deg en lavere skatt

 

få eiendommen i en bedre stand, eller endringer av eiendommen.

Eksempel:
Hvis bygningen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.

  • Påkostninger foretatt i eierperioden kan trekkes fra i en skattepliktig gevinst, eller øke et tap du har rett til fradrag for.
  • Utgifter til vedlikehold kan ikke trekkes fra i en skattepliktig gevinst, eller øke et tap du har rett til fradrag fradrag for.

Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.

Hva er påkostninger og hva er vedlikehold

Påkostninger 

  • Førstegangs maling av bygningen
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning
  • Hvis bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Vedlikeholdsbehov på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold. Påkostningen som kan legges til anskaffelsesvedi/kjøpesum er differansen mellom samlet påkostning og tenkt vedlikeholdsbehov på det gamle badet.
  • Første gangs asfaltering
  • Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm)

Vedlikehold 

  • Reparasjoner til samme standard som tidligere
  • Senere maling av bygningen
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
  • Sliping av parkett
  • Utskiftning av røropplegg
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
  • Vedlikehold av tidligere asfaltering

Verdi av eget arbeid med nybygg eller påkostning kan trekkes fra i en skattepliktig gevinst eller øke et tap du har rett til fradrag for. Verdien av eget arbeid settes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre.

Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn for en håndverker, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.

Verdien av eget arbeid er skattepliktig og skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Dette gjelder ikke for arbeid i fritiden på egen bolig eller fritidseiendom som du bruker selv.

Skattereglene som gjelder ved salg av eiendom er de samme som gjelder ved andre situasjoner der eiendomsretten til en eiendom opphører. Et fellesnavn på alle situasjonene, inkludert salg, er realisasjon.

En eiendom regnes som realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:

  • frivillig salg og gavesalg
  • tvunget salg, for eksempel ekspropriasjon, odelsløsninger eller tvangssalg
  • bytte eller makeskifte
  • tap eller fullstendig ødeleggelse, for eksempel ved brann, flom, skred eller riving

Det er altså de samme reglene om skatteplikt/skattefritak for gevinst og fradragsrett/ikke fradragsrett for tap, som gjelder ved salg av eiendom og ved annen realisasjon av eiendom. Du kan derfor få svar på om det er skatteplikt/fradragsrett eller ikke for gevinst eller tap av en eiendom som for eksempel har brent ned til grunnen.

Dette regnes ikke som salg/realisasjon:
  • når du gir bort en eiendom uten betaling
  • overføring mellom ektefeller
  • skifte av felleseie mellom ektefeller
  • arveovergang
  • skifte av dødsbo
  • jordskifte

Veiledende svar

Fordi ikke alle dine skatteforhold er vurdert, er svaret du får kun et veiledende svar. Det er ikke et bindende svar fra oss.

Skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap ved salg skal føres i skattemeldingen.

Salg av jord- og skogbrukseiendom

Skal du selge et våningshus på et gårdsbruk vil du få svar på om salget av våningshuset er skattefritt eller skattepliktig i veiledning om salg av gårdsbruk. Der får du også hjelp til hvordan skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap skal beregnes.

Et våningshus kan selges som, for eksempel egen bolig eller fritidsbolig.

Viktig informasjon

Det kan være forhold som ikke er dekket i denne veiledningen. For mer utfyllende informasjon om regelverket, kan du selv sjekke i Skatte ABC.

Selger du bolig under oppføring, såkalt salg av kontraktsposisjoner, så er det i praksis rettighetene og pliktene i henhold til avtalen med utbygger som selges. 

Salg av kontraktsposisjoner

Les mer om inntekt og formue i Norden (Nordiske eTax).