Saksforholdet

A, fnr. [...] (heretter den skattepliktige) arvet i 2014 eiendommen gnr.[...], bnr. [...] i X kommune etter sin tante som døde dd. juli 2014. For å få fastsatt inngangsverdi på boligen ble det 23. oktober 2014 gjennomført befaring med etterfølgende takst som viste antatt markedsverdi på kr 1 400 000.

Den skattepliktige solgte eiendommen i mai 2015 for kr 1 050 000.

Den skattepliktige, ved fullmektig, sendte i oktober 2015 en forespørsel til Skatteetaten om fastsettelse av inngangsverdien for den arvede eiendommen. Det ble vist til at arvelater oppfylte kriteriene for å kunne ha realisert eiendommen uten gevinstbeskatning på dødsfallstidspunktet, jf. skatteloven § 9-3 andre ledd. Videre ble det vist til skatteloven § 9-7 femte ledd hvor det fremgår at inngangsverdien for slik eiendom skal settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.

Det ble i henvendelsen opplyst at det var foretatt en takst på eiendommen som viste en antatt salgsverdi på kr 1 400 000. Det ble også opplyst at boligen ved ligningen for 2014 ble verdsatt til kr 945 242, som tilsvarte en markedspris på kr 1 575 403.

Videre ble det opplyst at boligen ble solgt for kr 1 050 000 den dd. mai 2015. Salgssummen var ifølge opplysninger fra den skattepliktige en omforent sum etter forhandlinger mellom kjøper og selger. Boligen ble ikke lagt ut på det åpne markedet, men det var likevel flere interessenter, og eiendommen ble solgt til den som var villig til å betale mest for den. Salgssummen ble av den skattepliktige ansett å være normal omsetningsverdi på salgstidspunktet, og den skattepliktige mente at taksten måtte legges til grunn som markedsverdi på ervervstidspunktet.

Skattekontoret besvarte den skattepliktiges henvendelse i brev datert 16. desember 2015. Skattekontoret mente ut fra foreliggende opplysninger at taksten på kr 1 400 000 skulle legges til grunn som den skattepliktiges inngangsverdi.

Ved innlevering av selvangivelsen for inntektsåret 2015 førte den skattepliktige opp tap ved salg av fast eiendom på kr 344 500. Den skattepliktiges påstand i selvangivelsen ble uten nærmere vurdering lagt til grunn ved ordinær ligning.

Ved etterkontroll av den skattepliktiges selvangivelse ble den skattepliktige tilskrevet av skattekontoret i brev datert 28. september 2016. Her ble det vist til at det var en betydelig differanse mellom taksten og den verdi eiendommen ble solgt for. Skattekontoret stilte derfor spørsmål om den skattepliktige kjente til forhold som gjorde at husets verdi hadde falt fra taksten ble foretatt til huset ble solgt.

Den skattepliktige ved fullmektig kom med tilsvar i brev datert 13. oktober 2016. I brevet ble det opplyst at den skattepliktige ikke kjente til slike forhold. Det ble videre opplyst at i følge den skattepliktige var det allment kjent i nabolaget at eiendommen var til salgs, og at det var flere interessenter fra området.

Skattekontoret varslet i brev av 10. november 2016 om at tap ved salget ble satt til kr 0. Skattekontoret vurderte det slik at inngangsverdien som var satt til takstverdi var feil. Dette ble begrunnet med at det var kort tid mellom taksten som var satt og salgstidspunktet, og at det ikke forelå noen hendelser som skulle tilsi at verdien på eiendommen hadde falt i verdi fra arvelater døde og frem til salget.

Den skattepliktiges revisor ringte etter dette saksbehandler ved skattekontoret og ba om at det ble gitt en begrunnelse for hvorfor taksten ikke ble lagt til grunn.

Skattekontoret opplyste i brev datert 28. november at reglene om diskontinuitet medførte at verdistigning i arvelaters eller givers eiertid ble fritatt for gevinstbeskatning, slik at det bare var eventuelle verdiendringer på boligen i mottakerens eiertid som ville bli beskattet/gi fradragsrett for tap ved et skattepliktig salg. Skattekontoret var av den oppfatning at det ikke forelå en reell verdiendring i den skattepliktiges eiertid.

Skattekontoret fattet 8. februar 2017 vedtak om endring av den skattepliktiges ligning for inntektsåret 2015 i samsvar med varselet.

Den skattepliktige ved fullmektig påklaget skattekontorets vedtak i brev datert 20.mars 2017.

Partsinnsyn

Sekretariatets utkast til innstilling ble sendt den skattepliktige for partsinnsyn 17. oktober 2017. Den skattepliktige har ikke kommet med merknader til innstillingen.

Skattepliktige anfører

I klagen anmodes det om at skattekontorets vedtak oppheves og at den innleverte selvangivelsen legges til grunn ved ligningen av den skattepliktige for inntektsåret 2015.

Dette begrunnes med at den arvede boligen kunne vært solgt skattefritt av arvelater, og mottakeren overtok denne skatteposisjonen. Verdiendringer i mottakerens egen eiertid vil være skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap. Boligen ble solgt til under takst flere måneder etter at den var arvet. Skatteetaten har i vedtaket uttalt at differansen mellom taksten og salgsverdien ikke anses som en reell verdiendring på boligen. Det er i varsel om endring uttalt at taksten anses å være feil. Som en følge av dette er det ikke innrømmet fradrag for tapet ved realisasjonen.

Taksten var etter den skattepliktiges mening påkrevet for å finne markedsverdien/antatt salgsverdi for å kunne fastsette inngangsverdien. Etter den skattepliktiges oppfatning kan en ikke velge å se bort fra en takst som er foretatt av en uavhengig, profesjonell part. Dessuten ble salget ikke foretatt samtidig med taksten, og en kan ikke se bort fra at det kan foreligge forhold som medfører en verdinedgang i perioden, selv om den skattepliktige ikke kan påvise dette. Det kan heller ikke være hennes plikt.

Det er lagt opp til at en skal kunne innhente veiledende uttalelser fra skatteetaten. Selv om uttalelsen ikke er bindende, må det stilles spørsmål ved om skatteetaten kan se bort fra den når alle opplysninger i saken forelå på tidspunktet for uttalelsen. Etter den skattepliktiges oppfatning må det være en viss forpliktelse i disse dersom de skal ha en funksjon. Den skattepliktige har forholdt seg til det systemet som det er lagt opp til, ved først å få tatt en takst for å fastsette inngangsverdien ved arven, og deretter innhente en veiledende uttalelse i saken og forholde seg til denne.

Skattekontorets vurdering

Gevinst ved salg av bolig anses som skattepliktig inntekt etter hovedregelen om inntekt i skatteloven § 5-1. Den skattepliktige har ikke oppfylt krav til eier- og botid jf. skatteloven § 9-3 annet ledd, og salget er derfor skattepliktig. Etter skatteloven § 9-4 første ledd gis det tap ved realisasjon i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig etter bestemmelsene i skattelovens kapittel 9.

Inngangsverdi for formuesobjekt ervervet ved arv eller gave skal i utgangspunktet settes lik arvelaters eller givers inngangsverdi. Arve- /gavemottaker overtar dermed arvelaters/givers inngangsverdi (skattemessig kontinuitet), jf. skatteloven § 9-7 første ledd.

Denne bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk, når arvelater eller giver kunne solgt slik eiendom uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet, jf. skatteloven § 9-7 femte ledd. Inngangsverdi for slik bolig og fritidseiendom som er ervervet ved arv eller gave settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.

For å fastsette inngangsverdi fikk den skattepliktige foretatt en takst av eiendommen, som viste en antatt markedsverdi på kr 1 400 000. Taksten er datert 13. november 2014 med befaringsdato er 23.oktober 2014.

Skattekontoret har gått gjennom taksten og takstmannen begrunner taksten slik:

"Eiendomsprisene som oppnås i området er varierende ut fra bygningens alder og kvalitet. Nedadstående takstverdi gir utrykk for hva som kan forventes for eiendommen på dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Verdien vurderes også ut fra kvadratmeterpris for solgte eiendommer i området og i tilsvarende områder. Eiendommene som omsettes og ligger ute til salgs i området ligger fra kr 400.000; til kr 1.850.000. Selv om det er stort sprik mellom teknisk verdi og salgsverdi vil de siste salg i nærområdet innvirke på prisfastsettelsen. Verdien vurderes i overkant av snittet for omsatte eiendommer, kvadratmeterpris for solgte eiendommer er også vektet."

Slik skattekontoret leser denne vurderingen inneholder den stor grad av skjønn. Dette regnes også som naturlig i et marked med relativt begrenset omsetning av boliger. Taksten som grunnlag for inngangsverdien er derfor ikke gitt. Skal taksten legges til grunn må det i så fall bero på forhold ved salget som sannsynliggjør at den prisen som kjøper og selger ble enig om, ikke ga uttrykk for hva markedet var villig til å betale for eiendommen på det tidspunktet. Det eneste momentet som kan peke i den retningen er at eiendommen ikke ble lagt ut på det åpne markedet. Hvilken betydning dette kan ha hatt, er vanskelig for skattekontoret å si noe om, og her vil nok lokale forhold spille inn.

Det er blitt opplyst i brev fra den skattepliktiges fullmektig datert 23. oktober 2015 at salgssummen i følge den skattepliktige var en omforent sum etter forhandlinger mellom kjøper og selger. Selv om boligen ikke ble lagt ut for salg på det åpne markedet, var det likevel flere interessenter og boligen ble solgt til den som var villig til å betale mest for den. Salgssummen ble derfor ansett å være normal omsetningsverdi på salgstidspunktet.

Skattekontoret er av den oppfatning at dersom det var allment kjent i lokalmiljøet at eiendommen stod for salg, og at det var dette lokalmiljøet som måtte betraktes som de potensielle kjøperne, må en kunne legge til grunn at salgssummen reflekterte markedsverdien på salgstidspunktet.

I klagen blir det hevdet at selv om den skattepliktige ikke kan påvise forhold som har ført til en prisreduksjon, kan en ikke se bort fra at det foreligger slike forhold. Det blir også påpekt at det ikke er hennes plikt å påvise dette. Skattekontoret mener imidlertid at en her må legge til grunn prinsippet om at det er den skattepliktige som er den nærmeste til å opplyse saken, og hvis hun ikke kan påvise forhold som trekker i retning av en prisreduksjon, skal heller ikke skattemyndighetene anta at det likevel har skjedd en prisreduksjon.

Skattekontoret kommer etter dette til at den oppnådde salgssummen også gir uttrykk for markedsverdien da den skattepliktige ervervet boligen. Det legges i skattekontorets vurdering til grunn at det ikke har vært forhold som har ført til reduksjon i prisen mellom ervervet og salget. Korrekt inngangsverdi for eiendommen vil derfor være den oppnådde salgssummen, kr 1 050 000.

I klagen blir det vist til at det er lagt opp til at en skal kunne innhente veiledende forhåndsuttalelser fra Skatteetaten. Skattekontoret mener at denne uttalelsen ikke skal være avgjørende for resultatet i saken. Dette fordi uttalelsen er for avgrenset, og mye kan tyde på at vesentlige forhold i saken ikke er hensyntatt i det resultatet som skattekontoret har kommet til.

Skattekontoret kommer etter dette til at selv om en takst skal veie tungt, må et salg anses som fasiten på eiendommens markedsverdi. Den oppnådde salgssummen må derfor antas å representere eiendommens omsetningsverdi også på ervervstidspunktet.

Sekretariatets vurdering

Formelle forhold

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 (2). Klagen er mottatt innen klagefristen, i henhold til reglene om klagefrist i ligningsloven § 9-2 nr. 5, som var gjeldende da klagen ble fremmet. Ligningsloven ble opphevet med virkning fra og med 1. januar 2017. Lov 27. mai 2016 nr. 14 (skatteforvaltningsloven) trådte i kraft samme dato. Lovendringen får ikke betydning for klagebehandlingen i denne saken.

I følge skatteforvaltningsloven § 13-7, andre ledd kan klageinstansen prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Den skal vurdere de synspunktene som fremkommer i klagen, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av den skattepliktige i klagen. Sekretariatet viser i denne forbindelse til Prop.38 L (2015-2016) side 197 punkt 19.9.1.2 med henvisning til punkt 19.9.1.1, hvor det er redegjort for gjeldende rett i forhold til klageinstansens kompetanse.

Ifølge skatteforvaltningsloven § 12-1 kan skattemyndighetene endre enhver skattefastsettelse når fastsettelsen er uriktig. Det er de alminnelige sivilrettslige bevisreglene som skal gjelde når skattemyndighetene vurderer om det er grunnlag for å endre skattefastsettelsen. Dette innebærer at det på bakgrunn av de foreliggende opplysninger skal legges til grunn det faktum som fremstår som mest sannsynlig, dvs alminnelig sannsynlighetsovervekt.

Dette er ingen endring i forhold til bestemmelsene i ligningsloven kapittel 8.

Vurdering

Sekretariatet innstiller på at den skattepliktige gis medhold i klagen.

Skatteloven § 9-7(5) har følgende ordlyd:

"Bestemmelsene i første til tredje ledd gjelder ikke for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk, når arvelater eller giver kunne realisert slike eiendommer uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet etter § 9-3 annet, tredje eller fjerde ledd eller etter § 9-13. Når fritak for gevinstbeskatning som nevnt gjelder en del av en eiendom, gjelder første punktum kun for denne del. Inngangsverdien for slik eiendom som er ervervet ved arv eller gave eller på skifte med medarvinger, settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet. For alminnelig gårdsbruk eller skogbruk settes inngangsverdien til tre fjerdedeler av antatt salgsverdi."

Det er i denne saken fastsatt en takst på kr 1 400 000 av den aktuelle eiendommen 7-8 måneder før eiendommen ble solgt for kr 1 050 000. Eiendommen ble dermed solgt for 75 prosent av taksten.

Det er ikke påvist noen forhold som tilsier at verdien av eiendommen har falt i perioden mellom takst og salg. Den skattepliktige anfører i klagen at det ikke er hennes plikt å påvise slike forhold. Etter sekretariatets syn er ikke dette korrekt. Det er den skattepliktige som må dokumentere eller sannsynliggjøre en inngangsverdi som vedkommende vil benytte seg av ved ligningen. Dette fremgår også av forarbeidene Prop. 1 LS Tillegg 1(2013-2014) side 45-46 hvor det gjøres nærmere rede for ovennevnte unntak fra kontinuitetsprinsippet:

"Uten arveavgiftsfastsettelse er det i utgangspunktet skattyter som må dokumentere eller sannsynliggjøre en inngangsverdi som vedkommende vil påberope seg ved ligningen."

Det er videre i forarbeidene lagt til grunn at skattemyndighetene på selvstendig grunnlag kan kontrollere inngangsverdien basert på de tilgjengelige opplysninger i saken:

"For bolig og fritidsbolig avhenger det av de nærmere omstendigheter når den nye inngangsverdien blir aktuell. Dersom mottaker foretar en rask realisasjon, skal den nye inngangsverdien (markedsverdien) inngå i gevinstoppgjøret i salgsåret. Ved særlig kort tid mellom gave- eller arveoverføring og et salg kan salgsvederlaget (utgangsverdien) og inngangsverdien i praksis bli like, slik at det ikke blir noen gevinst.

Skattemyndighetene må i denne sammenheng ta stilling til om vilkårene for oppskrivning av inngangsverdien er oppfylt, og til gevinstberegningen, inklusive den påståtte markedsverdien.

(...) Senest ved ligningen for realisasjonsåret må skattemyndighetene ta stilling til om arvelater eller giver oppfylte vilkårene for skattefritak, samt hvilken markedsverdi eiendommen hadde.

I de fleste tilfeller hvor bolig eller fritidsbolig skifter eier ved arv eller gave, antar departementet at ny inngangsverdi enten vil bli aktuell nokså tidlig på grunn av at mottaker foretar en rask realisasjon, eller også helt uaktuell fordi mottakeren selv tar eiendommen i bruk og dermed kommer under gevinstfritaksreglene på selvstendig basis. Departementet antar at de gjenstående tilfellene ikke kommer opp i et antall som gir grunnlag for å etablere en særskilt ordning med obligatorisk fastsettelse og kontroll av inngangsverdier for bolig og fritidsbolig i ervervsåret. Departementet foreslår imidlertid at det gis hjemmel til å kreve at mottaker gir opplysninger om erverv av bolig og fritidsbolig ved arv og gave. Dette omfatter også opplysninger om arvelater eller giver oppfylte vilkårene for skattefritak på gave- eller dødsfallstidspunktet, samt eiendommens markedsverdi på ervervstidspunktet. Sammen med den informasjon ligningsmyndighetene selv besitter, vil dette gi ligningsmyndighetene grunnlag for å foreta nødvendige kontroller av inngangsverdien, senest ved en eventuell realisasjon."

Som det fremgår av ovennevnte sitat vil inngangsverdi og utgangsverdi (salgsvederlaget) ved særlig kort tid mellom gave- eller arveoverføring i praksis bli like.

Hva som ligger i "særlig kort tid" er det ikke sagt noe nærmere om i forarbeidene, men det antas at det iallfall omfatter de tilfeller hvor eiendommen selges umiddelbart etter at eiendommen er arvet. Utover dette må denne nærmere grense trekkes opp i praksis.

I skatteklagenemndas vedtak i stor avdeling fra 1. juni 2017( 01-SKNS1-2017-53 ) er det i en sak som har klare likhetstrekk med denne saken under dissens 3- 2 godtatt takst hvor eiendommen ble solgt for 65 prosent av takst 8 måneder etter taksttidpunktet.

Verken i den saken eller den foreliggende sak, er det forhold som tilsier et betydelig verdifall fra taksttidspunktet til salg. I begge tilfeller er eiendommen solgt uten budrunde, og dette kan gi en forklaring på den lave salgssummen. Imidlertid er det i begge tilfeller en bolig på et mindre tettsted hvor omsetningen av boliger antas å være lav og det slik sett kan være vanskelig å fastsette en markedsverdi.

Det må også sees hen til at det i lovteksten vises til "antatt salgsverdi". Dette innebærer at det gis rom for en skjønnsmessig fastsettelse av verdien, og det må derfor utvises forsiktighet med å finne "fasiten". Det må vises betydelig grad av tilbakeholdenhet med å sette til side et skjønn fastsatt av en profesjonell takstmann basert på tilgjengelige opplysninger på taksttidspunktet. Dette gjelder ikke minst når det som i dette tilfellet har gått noen tid fra takst til eiendommen ble solgt. Det samme vil også gjelde hvis eiendommen faktisk selges for en høyere pris enn taksten og hvor den skattepliktige kommer i en gevinstposisjon.

På denne bakgrunn innstiller sekretariatet på at taksten må legges til grunn som eiendommens inngangsverdi.

Sekretariatet foreslår etter dette at det fattes slikt

v e d t a k

Klagen tas til følge.

Fradragsberettiget tap ved salg av fast eiendom endres fra kr 0 til kr 344 500. 

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 13.12.2017     

Til stede:

                        Skatteklagenemnda

                        Gudrun Bugge Andvord, leder

                        Benn Folkvord, nestleder

                        Petter Grann-Meyer, medlem

                        Anders Olsen, medlem

                        Jan Syversen, medlem

 

Skatteklagenemndas behandling av saken:

 

Nemnda delte seg i et flertall og mindretall.

Mindretallet, Folkvord og Olsen er uenig i sekretariatets innstilling. Inngangsverdi skal settes lik antatt salgsverdi på ervervstidspunktet, jf. skattelovens § 9-7 nr. 5. Det foreligger en takst, men denne er et usikkert anslag av salgsverdi. Spesielt denne type eiendommer er det vanskelig å verdsette. Det mest sannsynlige i denne i dette tilfellet er at antatt salgsverdi ved ervervstidspunktet tilsvarer kr 1 050 000 som er hva eiendommen ble solgt for dd. mai 2015.

Flertallet, Andvord, Grann-Meyer og Syversen sluttet seg til sekretariatets innstilling.

Nemnda traff deretter følgende

                                                           v e d t a k:

Klagen tas til følge.

Fradragsberettiget tap ved salg av fast eiendom endres fra kr 0 til kr 344 500.