Important information
Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.
Important information
This page is not available in English.
Salg av bolig i utlandet
Veiledende svar.
Important information
Gevinst på salget av eiendommen er skattepliktig og skattlegges normalt som kapitalinntekt med 22 prosent.
Du kan kreve fradrag for et eventuelt tap.
Hvordan du regner ut gevinst eller tap finner du under Regn ut gevinst eller tap nedenfor.
Salg av bolig er skattepliktig hvis du ikke har eid boligen i mer enn ett år og du ikke har brukt den som din egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget skjer.
Er du skattemessig bosatt i Norge, vil gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet som et utgangspunkt også være skattepliktig til Norge.
Du kan kreve fradrag for et tap hvis en gevinst ville ha vært skattepliktig til Norge. Er gevinsten skattepliktig til Norge, kan du kreve fradrag for inntektsskatten du har betalt til utlandet (kreditfradrag).
Skatteplikt for gevinst eller fradragsrett for tap ved salg av eiendom i utlandet, vurderes etter de norske skattereglene.
Ligger eiendommen i et av landene i denne listen, skal gevinsten ikke skattes i Norge. Da får du heller ikke fradrag i Norge hvis du har et tap.
Hvis eiendommen ikke ligger i et av landene i denne listen, skal gevinsten skattes i Norge. Du kan da kreve fradrag for inntektsskatten du eventuelt har betalt i utlandet på den samme gevinsten. Hvis en gevinst ville ha vært skattepliktig til Norge, kan du få fradrag i Norge hvis du selger med tap.
En gevinst ved salg av fast eiendom kan også være skattepliktig i det landet eiendommen ligger.
Hvis gevinsten skal skattlegges i Norge, kan du kreve fradrag i norsk skatt for inntektskatten du har betalt i utlandet på den samme gevinsten. Dette kalles kreditfradrag.
Du kan bare kreve kreditfradrag hvis du har en gevinst som er skattepliktig til Norge. Du kan ikke kreve fradrag i norsk skatt for utenlandsk eiendomsskatt.
Examples of types of tax outside of Norway that are not income tax. You cannot claim a deduction for the following taxes:
- Kommunal fastighetsavgift (Sweden)
- Kiinteistövero (Finland)
- Ejendomsværdiskat (Denmark)
- Council Tax (UK)
- Taxe Foncière (France)
- Taxe d’habitation (France)
- Taxe Professionelle (France)
- Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) (Spain)
- Renta de no Residentes (Spain)
- The internal tax paid to the EU according to the EU Protocol on the Privileges and Immunities of the European Communities article 12 (previously article 13) from a person employed by the EU Commission.
Dette må du gjøre
Valutakursene til Norges Bank.
Salgssum, kjøpesum (anskaffelsesverdi), påkostninger og andre kostnader må regnes om fra utenlandsk valuta hver for seg, før du registrerer beløpene i skattemeldingen.
Du skal bruke valutakursen på det tidspunktet du ble eier av eiendommen, og på det tidspunktet du solgte eiendommen. Altså tidspunktet da eiendomsretten ble overført til deg og fra deg.
For påkostninger skal du bruker valutakursen på det tidspunktet påkostningene ble gjort.
Du har vært bosatt i Norge hele ditt liv og har solgt en eiendom i Spania. Du anskaffet eiendommen 01.02.2005 for 120 000 euro.
Påkostninger - Du har hatt en påkostning på eiendommen i juli 2015 på 55 000 euro.
Den 03.10.2022 selger du eiendommen for 200 000 euro.
Utgifter - Til megler betalte du 1 000 euro.
Beregning av skattepliktig gevinst
| Salgssum (200 000 euro x 10,5655 kurs for euro 03.10.2022) | 2 113 100 kroner |
| - Kostnader til megler (1 000 euro x 10,5655) | 10 566 kroner |
| - Anskaffelsesverdi/kjøpesum (120 000 euro x 8,2945 kurs for euro den 01.02.2005) | 995 340 kroner |
| - Påkostninger i juli 2015 (55 000 euro x 8,9357 kurs i juli 2015) | 491 464 kroner |
| = Skattepliktig gevinst i norske kroner | 615 730 kroner |
Valutakurs når du regner ut anskaffelsesverdi
Hvis du selger en eiendom, som du eide før du ble skattemessig bosatt i Norge, skal du bruke valutakursen på det tidspunktet du ble skattemessig bosatt i Norge, når du regner ut kjøpesum/anskaffelsesverdi og omkostninger ved kjøpet. Det samme gjelder for påkostninger som er foretatt før du ble skattemessig bosatt i Norge.
Valutakurs ved påkostninger
Ved beregning av påkostninger som er gjort etter at du ble skattemessig bosatt i Norge, skal du bruke valutakursen på det tidspunktet påkostningene ble foretatt.
Slik finner du ut om du har gevinst eller tap på salget
Hvis du er usikker på hva de forskjellige begrepene betyr og hvor du finner tallene, kan du for eksempel klikke på "Salgssum" så får du det forklart.
Salgssum - det du solgte for
Dette kan du trekke fra salgssummen:
- kostnader til megler
- andre salgskostnader - eks. styling, eierskifteforsikring og juridisk hjelp
- kjøpesum / anskaffelsesverdi
- påkostninger - kostnader til forbedring av eiendommen
- andre kjøps- og anskaffelseskostnader - dokumentavgift, tinglysningsgebyr
= gevinst eller tap
I skattekortet skal du oppgi gevinst eller tap. I tillegg skal du oppgi tallene i skattemeldingen.
Fordeling mellom skattefri del og skattepliktig del
Du må fordele salgssum og salgsomkostninger etter utleieverdi på egen boligdel og skattepliktig del når du skal regne ut gevinst eller tap av salget. Den samme fordelingen må du gjøre av kjøpesum/anskaffelsesverdi, påkostninger og andre kostnader. Hvis din eiertid er fra 1990 eller før, må du også gjøre den samme fordelingen av oppregulering av kjøpesum/anskaffelsesverdi, påkostninger og andre kostnader, fra 1990 eller tidligere.
Du solgte en bolig hvor egen boligdel kunne selges skattefritt og den andre delen var skattepliktig.
Fordeling av gevinst mellom skattefri del og skattepliktig del gjøres i forhold til utleieverdi. Med "utleieverdi" menes en normal utleiepris for bolig og utleiedel på det frie markedet til det formål arealene er brukt til.
Du ble eier av eiendommen i 1999. Anskaffelsesverdien var 750 000 kroner. Dokumentavgiften var på 18 750 kroner og tinglysningsgebyr på 750 kroner.
Boligen ble solgt for 2 000 000 kroner.
Utgifter
Megler 45 000 kroner og styling 10 000 kroner.Påkostninger
70 000 kroner gjelder påkostninger av hele taket. I tillegg 25 000 kroner i utgifter til påkostning av badet i egen boligdel*, og påkostning av badet i skattepliktig del med 30 000 kroner.Utleieverdien på skattepliktig del er 72 000 kroner.
Utleieverdi av egen boligdel er 48 000 kroner.
Total utleieverdi (72 000 + 48 000) = 120 000 kroner.
Andel av utleieverdi som gjelder skattepliktig del utgjør (72 000/120 000) 60 prosent.Beregning av skattepliktig gevinst:
Salgssum (2 000 000 x 60%) 1 200 000 kroner - Kostnader til megler (45 000 x 60%) 27 000 kroner - Andre salgskostnader (eierskifteforsikring, styling etc) 10 000 x 60% 6 000 kroner - Kjøpesum/anskaffelsesverdi (750 000 x 60%) 450 000 kroner - Påkostning tak (70 000 x 60%)* 42 000 kroner - Påkostning bad (skattepliktig del) 30 000 kroner - Andre kjøps og anskaffelseskostnader - dokumentavgift og tinglysningsgebyr 19 500 x 60% 11 700 kroner = Skattepliktig gevinst ved salget 633 300 kroner
* Påkostningene av taket, som gjelder hele boligen, fordeles etter utleieverdi. Ingen del av påkostning av eget bad i egen bolig, legges til anskaffelsesverdien for skattepliktig del.
Tap på egen boligdel kan ikke trekkes fra når en eventuell gevinst på denne delen ville ha vært skattefri.
Du eier en andelsleilighet. Din anskaffelsesverdi (før justering for fellesgjeld og fellesformue) er 450 000 kroner. Da du ble eier overtok du andel fellesgjeld med 120 000 kroner. Leilighetens andel av boligselskapets eiendeler som for eksempel bankinnskudd og verdipapirer, var 15 000 kroner.
Du betalte 2 000 kroner i eierskiftegebyr til forretningsfører og brukte 20 000 kroner i påkostninger ved skifte av sikringsskap. Påkostningen gjelder hele leiligheten.
Leiligheten ble solgt for 1 100 000 kroner. Andel fellesgjeld som kjøper overtok var da 90 000 kroner og leilighetens andel av selskapets eiendeler i verdipapirer, bankinnskudd mv. var på 20 000 kroner. Ved salget hadde du 35 000 kroner i utgifter blant annet til megler og annonsering.
Du tok i bruk leiligheten etter at du ble eier av den, og brukte den i alle år fram til den ble solgt mange år senere. En del av leiligheten leide du ut. Du leide ut 55 prosent av leiligheten regnet etter utleieverdi. Det betyr at 55 prosent av gevinsten er skattepliktig.
Salgssum: 55% av det du solgte leiligheten for, før justering av fellesgjeld og fellesformue (1 100 000x55%) 605 000 kroner + Del av fellesgjeld 31.12. året før salget (90 000x55%) 49 500 kroner – Andel av fellesformue per 31.12. året før salget (20 000x55%) 11 000 kroner = Salgssum 643 500 kroner
Kjøpesum/anskaffelsesverdi: 55% av anskaffelsesverdien, før justering av fellesgjeld og fellesformue (450 000x55%) 247 500 kroner + Del av fellesgjeld pr 31.12. året før anskaffelsesåret (120 000x55%) 66 000 kroner - Andel av fellesformue per 31.12. året før anskaffelsesåret (15 000x55%) 8 250 kroner = Kjøpesum/anskaffelsesverdi 305 250 kroner
Regn ut skattepliktig gevinst
Salgssum 643 500 kroner - Kostnader til megler (35 000x55%) 19 250 kroner - Kjøpesum/anskaffelsesverdi 305 250 kroner - Påkostninger (20 000x55%) 11 000 kroner - Andre anskaffelseskostnader (Eierskiftegebyr) (2 000x55%) 1 100 kroner = Skattepliktig gevinst 306 900 kroner
Tap på egen boligdel er ikke et tap du kan få fradrag for når en eventuell gevinst ville ha vært skattefri.
Hvis du selger med gevinst, kan du betale inn skatten av gevinsten allerede nå.
Du kan lage et KID-nummer for tilleggsforskudd og betale inn skatt av gevinsten.
Selger du med tap kan du legge inn tapet i skattekortet. Hovedregelen er at du får fradrag for tap hvis en eventuell gevinst hadde vært skattepliktig.
Logg inn i skattekortet og legg inn gevinst eller tap.
Du må også huske å endre gjeld, gjeldsrenter og eventuelt renteinntekter/bankinnskudd hvis dette blir endret på grunn av salget.
Sjekk at eiendommen er fjernet som formue fra skattekortet ditt etter salget.
Registrer gevinst eller tap
Du må logge inn i skattemeldingen og legge inn gevinst eller tap det året salget eller overtakelsen skjer.
Eksempel: Du inngår avtale om salg av din eiendom i desember 2023 og den som kjøper overtar eiendommen i januar 2024. Du skal da oppgi gevinsten eller tapet i skattemeldingen din for 2024.
Hvis eiendommen totalskades, for eksempel ved brann eller nedriving, skal gevinst eller tap legges inn i skattemeldingen for det året eiendommen totalskades eller rives.
Har du solgt eiendom i land som er oppført på denne listen skal du ikke skatte til Norge for gevinst eller tap. Du skal likevel oppgi gevinst eller tap i skattemeldingen din. Du skal merke gevinsten eller tapet som "ikke skattepliktig" i skattemeldingen.
I skattemeldingen blir eiendommer registrert som formue. Når du har solgt en eiendom skal den ikke være oppført i skattemeldingen din.
Logg inn i skattemeldingen og sjekk om eiendommen er en del av formuen din. Hvis den fremdeles er oppført i skattemeldingen etter salget, må du sette eierandelen til 0 prosent.
Du trenger ikke gjøre noe hvis den solgte eiendommen ikke er oppført i skattemeldingen.
Hvis du kun har solgt del eller andel av eiendommen
Den delen eller andelen av eiendommen som du ikke har solgt, skal fortsatt være oppført i skattemeldingen som en del av formuen din. Du må logge inn i skattemeldingen og sjekke om du må endre din eierandel.
Gevinst ved salg av eiendom kan i noen tilfeller beskattes som næringsinntekt. Da er skattesats opp mot 50,6 prosent.
Hvis du leier ut eiendom og har en del aktivitet med dette, kan eiendommen(e) i noen tilfeller regnes som eiendel i næringsvirksomhet. Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdene.
Det er først og fremst når du har flere utleieenheter og/eller hyppige leieforhold, at det blir aktuelt å vurdere om det er næringsvirksomhet.
Få hjelp til å vurdere om utleien regnes som næringsvirksomhet.
Gevinsten kan også bli beskattet som næringsinntekt hvis du driver med utstrakt kjøp og salg av eiendommer/tomter.
You do not need to send us any documentation, but you must be able to provide documentation if we ask for it.
Dokumentasjon som er på annet språk enn nordisk og engelsk, skal oversettes til norsk eller engelsk av offentlig godkjent translatør.