Salg av eiendom som har vært brukt i virksomhet

Hvis du selger eiendom som har vært brukt i virksomheten, er gevinst skattepliktig inntekt for bedriften. Tilsvarende kan du kreve fradrag hvis du taper penger på salget.

Her finner du informasjon om hva du må gjøre for å beregne riktig skatt når du selger eiendom som har vært brukt i virksomheten.

Gjelder for deg som

driver virksomhet og skal selge eiendom som brukes i virksomhet.

 

En virksomhet er en bestemt økonomisk aktivitet som tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd og i tillegg drives for en bestemt fysisk persons, selskaps eller innretnings regning og risiko.

En eiendom er et driftsmiddel som hovedsakelig er anskaffet til eller faktisk blir brukt i bedriftens (foretakets eller selskapets) økonomiske aktivitet.

Eiendommen er et driftsmiddel hvis den økonomiske aktiviteten er minst halvparten av total bruk, beregnet etter utleieverdi.

Hvis eiendommen er anskaffet for videresalg, er den et omløpsmiddel (vare), og ikke et driftsmiddel.

Hvis eiendommen opprinnelig er anskaffet for videresalg, men brukes i virksomheten, må den omklassifiseres fra omløpsmiddel til driftsmiddel.

Eksempel: Eiendom som driftsmiddel i virksomhet

  • en bedrift eier et kontorbygg som brukes av ansatte i bedriften
  • en bedrift driver utleievirksomhet og leier ut eiendommen til kunder

Eksempel: Type eiendom som kan være driftsmiddel i virksomhet

  • butikklokale
  • kontorlokale
  • lager
  • lokale til industrivirksomhet og garasjeanlegg
  • bolig- og fritidseiendom kan også være et driftsmiddel i virksomheten

Eiendommen er et driftsmiddel hvis bruken i virksomhet er minst halvparten av den totale bruken beregnet etter utleieverdi.

Spesielt om tomt og grunnareal
  • Grunnareal som brukes for eksempel som opplagstomt eller parkeringsplass i økonomisk aktivitet, er et driftsmiddel.
  • Naturlig arrondert tomt til bygning er driftsmiddel i økonomisk aktivitet
  • Jord- og skogbruksarealer som er en del av jord-/skogbrukseiendom er et driftsmiddel, hvis virksomheten ikke er nedlagt og arealet ikke er omdisponert til annet formål.

Eksempel
Driftsmiddel utenfor virksomhet:

  • en person eier og leier ut en fast eiendom (for eksempel kontorbygg, lager, leilighet), men i så liten skala at utleien ikke regnes som virksomhet.

Salg av eiendom - driftsmiddel - i virksomhet

Ved salg av eiendom skal bedriften beregne skattemessig gevinst eller tap.

  • Gevinst er skattemessig inntekt. Du kan fordele inntekten over flere år.
  • Tap kan du få fradrag for. Du må fordele tapet over flere år

Se saldogrupper og satser for avskrivning.

Gevinst fra salg eller uttak fra selskapet

Gevinst fra salg eller uttak av eiendom som saldoavskrives, er skattepliktig inntekt.

Du kan velge å føre hele eller deler av gevinsten som inntekt i salgsåret. Eventuelt restbeløp føres på bedriftens gevinst- og tapskonto.
Da fordeler du gevinsten fra salget over flere år.

Tap fra salg eller uttak fra selskapet

Tap fra salg er fradragsberettiget, men du kan ikke fradragsføre hele tapet i salgsåret. Før tapet på gevinst- og tapskonto, og fradragsfør maksimalt 20 prosent hvert år.

Du kan ikke velge å fradragsføre hele tapet i salgsåret.

Et tap vil si at eiendommen selges for mindre enn skattemessig nedskrevet verdi ved årets start.

Hvis enkeltpersonforetaket tar ut eiendom med tap, er ikke tapet fradragsberettiget, fordi eiendommen ikke har skiftet eier.

Hvis selskapet tar ut eiendom med tap, er tapet fradragsberettiget og kan overføres til gevinst- og tapskonto. Dette gjelder hvis eiendommen tas ut til markedsverdi.

Uttak av eiendom

Reglene om uttak gjelder ikke når eiendommen selges til omsetningsverdi eller markedsverdi. Reglene kan komme til anvendelse ved salg til underpris.

Selv om det er betalt omsetningsverdi, kan uttaksbeskatning bli aktuelt ved selskapsfremmede disposisjoner når det er interessefellesskap og selskapets eiendomskostnader overstiger omsetningsverdi.

Bedriften bruker en gevinst- og tapskonto til å holde oversikt over fordelingen av inntekt og fradrag for årene framover.

Både gevinst og tap skal føres på en gevinst- og tapskonto. Hvert salg skal føres som et positivt eller negativt beløp, og kontoen har en saldo som er summen av alle beløpene.

Du kan kun ha én gevinst- og tapskonto i bedriften din, med unntak hvis du driver flere ulike typer virksomhet, for eksempel at du er selvstendig konsulent og samtidig driver jordbruk.

Positiv eller negativ saldo

Hvis saldoen på gevinst- og tapskontoen står i pluss (positiv saldo),skal virksomheten føre minst 20 prosent av beløpet som inntekt.

Hvis saldoen på gevinst- og tapskontoen står i minus (negativ saldo), kan virksomheten føre fradrag for maksimalt/inntil 20 prosent av beløpet.

Beløpene beregnes med prosenter, og inntekter og fradrag blir derfor størst det første året.

Virksomheten kan hvert år velge å inntektsføre mer, eller fradragsføre mindre, enn 20 prosent. 

Positiv saldo under beløpsgrensen

Hvis positiv saldo er under beløpsgrensen på 30 000 kroner ved slutten av året, skal virksomheten føre hele beløpet til inntekt dette året. 

Negativ saldo under beløpsgrensen

Hvis negativ saldo er under beløpsgrensen på 30 000 kroner ved slutten av året, kan virksomheten velge om den vil føre hele beløpet til fradrag dette året. 

Bedriften selger en bygning i saldogruppe h (bygg, anlegg og hotell). Verdien på bygningen var 700 000 kroner (nedskrevet verdi) og bygningen ble solgt for 1 000 000 kroner. Bedriften fører gevinsten på 300 000 kroner på gevinst- og tapskonto.

Gevinsten som skal føres som inntekt i salgsåret er 60 000 kroner (20% av 300 000 kr). For år 2 er det igjen 240 000 kroner på kontoen (300 000 - 60 000), og bedriften fører 48 000 kroner som inntekt i år 2 (20% av 240 000 kr).

Når saldo kommer under beløpsgrensen, må restbeløpet føres som inntekt.

Bedriften selger en bygning i saldogruppe h (bygg, anlegg og hotell). Verdien på bygningen var 1 000 000 kroner (nedskrevet verdi) og bygningen ble solgt for 700 000 kroner. Bedriften fører tapet på 300 000 kroner på gevinst- og tapskonto.

Tapet som kan føres til fradrag i salgsåret er maksimalt 60 000 kroner (20% av 300 000 kr). For år 2 er det igjen 240 000 kroner på kontoen (300  000 - 60 000), og bedriften kan føre maksimalt 48 000 kroner til fradrag i år 2 (20% av 240 000 kr).

Når saldo kommer under beløpsgrensen, må restbeløpet føres til fradrag.

For eiendom som ikke kan saldoavskrives, skal bedriften beregne gevinst eller tap i salgsåret.

En gevinst kan helt eller delvis inntektsføres i salgsåret. Det er opp til bedriften å velge. Den delen av gevinsten som ikke inntektsføres i salgsåret, overføres til gevinst- og tapskontoen.

Tap ved salg skal tilsvarende overføres gevinst- og tapskontoen.

Eksempler:

  • eiendom som avskrives etter andre regler enn saldoregler
  • eiendom som ikke kan avskrives, for eksempel utleieboliger eller tomt

 

Ved salg av eiendom som er driftsmiddel utenfor virksomhet kan gevinsten/tapet føres på gevinst- og tapskonto, (men bare) hvis eiendommen saldoavskrives.

Tomt og boligeiendom kan ikke saldoavskrives.  

Gevinst ved salg av eiendom som er driftsmiddel utenfor virksomhet
  • Gevinst som ikke saldoavskrives, skal inntektsføres i salgsåret.  
  • Gevinst som saldoavskrives, kan føres på gevinst- og tapskonto.
Tap ved salg av eiendom som er driftsmiddel utenfor virksomhet
  • Tap som ikke saldoavskrives, skal føres til fradrag i salgsåret. 
  • Tap som saldoavskrives, skal føres på gevinst- og tapskonto.

Gevinst- og tapskonto

  • Positiv saldo skal inntektsføres med minst 20 prosent av saldoen.
  • Negativ saldo kan fradragsføres med inntil 20 prosent av saldoen.

Bedriften kan hvert år velge å inntektsføre mer eller fradragsføre mindre enn 20 prosent.

Salg av grunnareal, for eksempel festetomt, på jordbruks-/skogbrukseiendom.

Spesielt når du

Selskapet må følge vanlige regler for beregning av gevinst og tap også ved salg og overføring av eiendom til aksjonær eller nærstående.

Når selskapet selger eiendom til en aksjonær eller noen i aksjonærens familie (nærstående), skal de i utgangspunktet selge til markedspris.

Markedsprisen er det beløpet selskapet kan forvente å få på det åpne markedet.

Salgssummen skal føres som inntekt i regnskapet.

Når det er avtalt en lavere pris enn markedspris, blir differansen skattepliktig uttak for selskapet.

Differansen er markedsprisen minus beløpet aksjonæren har betalt.

Uttaket føres som inntekt i regnskapet.

Hvis et selskap kjøper eiendom til disposisjon for aksjonærens privatbruk, er det et uttak som selskapet må betale skatt av.

Hvis selskapet har brukt mer penger på eiendommen enn det som er markedsprisen, må selskapet betale skatt av totalkostnadene.

Når det er avtalt en lavere pris enn kostpris er differansen skattepliktig uttak for selskapet.

Differansen er totale kostnader minus beløpet aksjonæren har betalt.

Selskapet skal føre beløpet som inntekt i regnskapet.

Unntak:

Dette gjelder ikke påkostninger spesielt tilpasset aksjonæren, når de er uten verdi for selskapet, og tidligere år er beskattet som uttak. 

Tap som skyldes markedssvingninger, skal ikke tas med i uttaksfordelen.

Unntak:

Hvis meningen var å selge eiendommen videre til en aksjonær, skal tap som skyldes markedssvingninger tas med i uttaksfordelen.

Reglene om uttak gjelder som utgangspunkt ikke når eiendommen selges til omsetningsverdi/markedsverdi. Reglene kan likevel gjelde ved salg til underpris. Selv om det er betalt omsetningsverdi, er uttaksbeskatning aktuelt ved selskapsfremmede disposisjoner når det er interessefellesskap og selskapets eiendomskostnader overstiger omsetningsverdi.

Hvis selskapet selger eller tar ut (uttak) eiendom skal den skattemessige nedskrevne verdien brukes som inngangsverdi/anskaffelseskostnad ved beregning av gevinst eller tap. Omsetningsverdien på uttaks-/salgstidspunktet er utgangsverdien.

Hvis eiendommen tas ut/selges med tap, må det vurderes om tapet skyldes markedsnedgang eller interessefellesskapet. Uttaksfordelen for aksjonæren kan beregnes hvis det foreligger interessefellesskap, en inntektsreduksjon for selskapet og det er årsakssammenheng mellom interessefellesskapet og inntektsreduksjonen.

Hvis tapet skyldes interessefellesskapet, har ikke selskapet rett til fradrag for tapet. Selskapet får likevel fradrag for den delen av tapet som det tidligere har blitt uttaksbeskattet for.

Hvis det på tidspunktet selskapet kjøpte eiendommen var å en intensjon/plan om at aksjonæren skulle bli eier på et senere tidspunkt, må hele tapet vurderes, også verdifall som skyldes markedsendringer, kan skyldes interessefellesskapet.