Eiendom anskaffet til bruk i virksomhet

Kombinerte bygg (bygninger som inneholder virksomhetssareal og boligareal) som ikke er seksjonert, kan avskrives hvis mer enn halvparten av bygget brukes til formål som gir rett til avskrivning.

Hvor stor del av bygget som brukes til avskrivningsberettiget formål avgjøres på grunnlag av utleieverdi, ikke areal. I totalvurderingen av om bygget er avskrivbart eller ikke, må også leieverdi på egen boligdel tas med i beregningen.

Eksempel ikke-avskrivbart bygg:
45 prosent av bygget (etter utleieverdi) er leid ut til en forretning, 25 prosent er leid ut til boligformål og eieren bor selv i 30 prosent av bygget. Egen boligdel skal tas med ved vurderingen om bygget kan avskrives.
De ikke-avskrivbare delene utgjør da (25 + 30) 55 prosent og bygget kan dermed ikke avskrives.

Eksempel på avskrivbart bygg:
Eier bruker 40 prosent (beregnet etter utleieverdi) av kontorbygget som egen bolig.
Bygget har en verdi på 1 million kroner.
Bygget skal da avskrives med 60 prosent av grunnlaget, altså 600 000 kroner.

Aksjeselskap - AS

Eiendom er selskapets driftsmiddel, selv om eiendommen brukes av aksjonærer, deltakere eller ansatte. Det gjelder også hvis eiendommen brukes av aksjonærer eller deltakere i nærstående selskap.

Eiendommen er selskapets driftsmidler også når aksjonærene, deltakerne eller de ansatte betaler for bruk og bruken er skattepliktig. Selskapet skal betale skatt av uttaket eller fordelen av bruken.

Eksempel: Hvis en ansatt bruker selskapets fritidsbolig privat, skal selskapet skatte av bruken.

Skatteplikt kan oppstå for selskapet når en eiendom tas ut til eget bruk, overføres som gave eller utdeles som utbytte.

Les om uttak av eiendeler eller tjenester.

Selskap med deltakerfastsetting - SDF

I selskap med deltakerfastsetting (SDF), behandles privat bruk eller uttak som utdeling eller arbeidsgodtgjørelse.

Anskaffelseskostnad for eiendom er typisk kjøpesummen. I tillegg kommer eventuelle kostnader knyttet til kjøpet, for eksempel meglerkostnader, offentlige avgifter som tinglysningsgebyr og dokumentavgift, og kostnader til utarbeidelse av kontrakt og forhandlinger.

I anskaffelseskostnaden kan kun kostnader fra det tidspunkt det er sannsynlig at eiendommen blir anskaffet inkluderes. Kostnader til fremforhandling av kjøpsavtale og utarbeidelse av kontrakt av en spesifikk eiendom inngår i anskaffelseskostnaden.

Anskaffelseskostnaden skal tilordnes den enkelte eiendom. Hvis et eiendomskjøp gjelder en bygning med tilhørende tomt, må anskaffelseskostnaden fordeles mellom tomt og bygning. Det har betydning for avskrivning. 

Anskaffelseskostnaden til eiendommen skal føres i balansen (aktiveres) uten fradrag for kostnaden, hvis verdien på eiendommen ikke blir mindre verdt, verdiforringes, på grunn av bruk over tid.

Eiendom som ved vanlig vedlikehold ikke verdiforringes ved slit, alder, uhensiktsmessighet eller teknologisk utvikling, gjelder blant annet

• grunn
• veier
• boligeiendommer

Virksomheten kan få fradrag for anskaffelseskostnaden senere, ved gevinst- og tapsberegningen ved realisasjon/salg.

Hovedregelen er at du skal fordele fradraget for anskaffelseskostnaden over flere år hvis alle disse vilkårene er oppfylt:

• eiendommen koster mer enn 30 000 kroner  
• forventet varighet er over tre år
• eiendommen taper seg i verdi, verdiforringes, på grunn av bruk eller alder

Aktiver eiendommens kostnad i regnskapet i anskaffelsesåret.

Når du avskriver eiendommen, fordeler du anskaffelseskostnaden over flere år.

Du får fradraget etter hvert som du bruker eiendommen og den taper seg i verdi.

Små aksjeselskap, som er definert i regnskapsloven, kan bruke skattemessige regler for avskrivning, hvis det er en fornuftig avskrivningsplan. Det vil si å vurdere hvor lenge eiendommen er beregnet å vare.

Virksomheten avskriver eiendommen inntil en maksimal fast prosentsats hvert år, helt til restverdien på eiendommen er under beløpsgrensen, 30 000 kroner.

Eiendomstype avgjør saldogruppe og avskrivningssats - eiendom avskrives i saldogruppe h og i.

Her finner du saldogrupper og avskrivningssatser.

Vurdering om bygningen er avskrivbar

Eiendommens anskaffelseskostnader avskrives med like store beløp over eiendommens antatte levetid. Dette er lineær avskrivning.

Regnskapspliktige må regne om fra lineær avskriving til saldoavskrivning når de skal levere skattemeldingen. Selskapet eller foretaket får en midlertidig forskjell mellom regnskapsmessig fradragsføring og skattemessig fradragsføring som jevnes ut over tid.

Fast eiendom med begrenset økonomisk levetid som følge av bruk og alder skal ifølge regnskapsloven avskrives etter en fornuftig avskrivningsplan. Det betyr at eiendommen avskrives over eiendommens antatte, (økonomiske) levetid i virksomheten. Eiendommens levetid i virksomheten kan være kortere enn eiendommens økonomiske levetid.

Hvis selskapet ikke regner med å eie eiendommen i hele dens levetid, må avskrivningsgrunnlaget reduseres med eiendommens antatte salgsverdi, restverdi. Hvis selskapet for eksempel tror de skal selge eiendommen om 10 år, er forventet salgsverdi lik verdien av en tilsvarende 10 år eldre eiendom i dag.

Eksempel på lineær avskrivning

Virksomheten må følge regnskapsreglene for avskrivninger. Selskapet kjøpte et lagerbygg for 10 000 000 kroner i november 2023.
Virksomheten vurderer at en fornuftig avskrivningsplan er å avskrive den på 20 år, med like beløp hvert år (det vil si 500 000 kroner hvert år, men ikke år 1 siden lagerbygget ble kjøpt i november).

År 1	10 000 000 kr / 20	= 83 333 kr (500 000 kr/12x2)
År 2	10 000 000 kr / 20	= 500 000 kr
År 3	10 000 000 kr / 20	= 500 000 kr
År 4	10 000 000 kr / 20	= 500 000 kr

 

Regnskapsloven og skatteloven har forskjellige måter å avskrive på, lineær avskrivning og saldoavskrivning. Du må korrigere for de midlertidige forskjellene når du skal beregne skattegrunnlaget for bedriften.

Eksempel - Midlertidig forskjell på saldoavskrivning og lineær avskrivning

 

ÅR	Saldo- avskrivning	Lineær avskrivning	Midlertidig forskjell
År 1	400 000 kr	83 333 kr	316 667 kr
År 2	384 000 kr	500 000 kr	-116 000 kr
År 3	368 640 kr	500 000 kr	-131 360 kr
År 4	353 894 kr	500 000 kr	-146 106 kr

 

Påkostninger på virksomhetens eiendom må aktiveres og avskrives, også hvis påkostningen er under beløpsgrensen eller har en varighet under tre år.
Dette gjelder også hvis eiendommen er helt nedskrevet eller står på negativ saldo.

Dette gjelder ikke boligeiendom, fordi boligeiendom normalt ikke verdiforringes ved normalt vedlikehold. Påkostningen aktiveres og legges til anskaffelseskostnaden.

Vedlikeholdskostnader er fradragsberettiget det året kostnadene oppstår.

Virksomheten kan kreve fradrag for leiekostnader. 

Virksomheten kan ikke avskrive en leid eiendom, for eksempel et lager.

Hvis en virksomhet har inntekt fra utleie, er det skattepliktig inntekt for virksomheten. Det gjelder både utleie til nærings- og boligformål.

Eksempel: Utleie av kontorlokale, lager, eller garasjeanlegg som er driftsmiddel i virksomhet.

Overskuddet fra utleien skattlegges, det vil si utleieinntektene fratrukket driftskostnader som for eksempel forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og vedlikeholdskostnader. Tilsvarende kan virksomheten kreve fradrag for underskudd ved utleie.

Næringsinntekt eller kapitalinntekt

Hvis utleie er en del av selskapets virksomhet, er utleien næringsinntekt.
Hvis utleien ikke er en del av selskapets virksomhet, er utleien kapitalinntekt.

Hvis et enkeltpersonforetak leier ut eiendom i virksomhet, vil utleieinntekten inngå i grunnlag for skatteberegning på alminnelig inntekt og personinntekt.

Hvis du som eier (innehaver) av virksomheten bruker deler av egen eiendom til virksomheten din, kan du ikke ta husleie av deg selv som privatperson. Virksomheten får ikke fradrag for husleiekostnader som betales til deg som eier.

Virksomheten kan ikke leie av eiers ektefelle/registrerte partner.

Les om hjemmekontor.

Aksjonær betaler markedspris

Når aksjonær eller aksjonærens familie (nærstående) bruker eiendommen privat, skal de i utgangspunktet betale markedspris ved leie. Markedspris er leien som kan forventes å få på det åpne markedet.

Leiebeløpet skal føres som en inntekt i regnskapet.

Aksjonær betaler mindre enn markedspris

Når en aksjonær eller aksjonærens nærstående betaler mindre enn markedspris i leie, skal virksomheten føre differansen mellom markedspris og faktisk betaling som et skattepliktig uttak.

Uttaket skal føres som en inntekt i regnskapet.

Virksomhetens kostnader er høyere enn markedsverdi

Hvis virksomheten har kjøpt en eiendom som i hovedsak er til aksjonærens private bruk og kostnaden er høyere enn markedsprisen, skal virksomheten føre den totale kostnaden som uttak i regnskapet.

Når virksomheten skal beregne fordelen ved uttaket, skal alle de årlige kostnadene som gjelder eiendommen tas med.

Eksempler på kostnader:

• gjeldsrenter som gjelder eiendommen beregnet rentefordel av benyttet egenkapital
• driftsutgifter, som forsikring, strøm og vedlikehold
• faktisk verdifall på grunn av slitasje og alder
• avskrivningene i regnskapet brukes som utgangspunkt

Aksjonær betaler lavere pris enn årlige kostnader

Når en aksjonær betaler en lavere pris enn det som er de årlige kostnadene, skal virksomheten føre differansen mellom de årlige kostnadene og den prisen aksjonæren har betalt, som skattepliktig uttak.

Virksomheten skal føre uttaket som inntekt i regnskapet sitt.

For en aksjonær som arbeider i virksomheten, må virksomheten vurdere om fordelen skal regnes som lønn eller utbytte.

Hvis virksomheten har påkostet en eiendom for å tilpasse den til en aksjonær, uten at det har verdi for virksomheten, skal verdien av tilpasningen føres som uttak i året for påkostningen.

Når det er avtalt lavere pris enn de årlige kostnadene, skal differansen mellom de årlige kostnadene og betalt leie føres som skattepliktig uttak for virksomheten. Uttaket føres som inntekt i regnskapet.

Eksempel

Kjøpspris inklusiv påkostning er 6 000 000 kroner. 

Inventar	50 000 kr
Vedlikehold og reparasjon	55 000 kr
Diverse andre kostnader, forsikring, strøm etc	25 000 kr
Rentekostnader	0 kr
Avkastning på investert kapital *	84 000 kr
Leiepris	214 000 kr
Betalt leie eller innberettet utbytte	100 000 kr
For lite betalt leie eller utbytte	114 000 kr

*I eksempelet er det forutsatt at selskapet har brukt fri egenkapital ved anskaffelsen, med rente på 1,4 prosent på anskaffelseskostnaden.

Beregnet leiepris er 214 000 kroner. 

Skattepliktig utbytte er differansen mellom betalt leie og beregnet leiepris, det vil si 114 000 kroner.

Selv om prisen på det åpne marked tilsvarer en leiepris på 100 000 kroner må aksjonær betale, eller føre som skattepliktig utbytte, 114 000 kroner mer fordi anskaffelsen hovedsakelig er i aksjonærens private interesse.

Hvis virksomheten har påkostninger på eiendom den leier, skal kostnadene føres i regnskapet over leieperioden.

Unntaksvis kan påkostningen aktiveres og avskrives i den saldogruppen eiendommen tilhører.

Eksempel:
Hvis du påkoster et kontorbygg, må du avskrive etter reglene som gjelder for bygget.

Når et selskap kjøper eiendom fra en aksjonær eller aksjonærens nærstående, bør selskapet legge markedsverdien til grunn. Markedsverdien er den prisen eiendommen normalt kan omsettes for.

Selskapet må kunne dokumentere

Hva markedsverdien var på det tidspunktet selskapet kjøpte eiendommen, må dokumenteres. Dokumentasjonen kan for eksempel være takst fra en eiendomsmegler eller en takstmann.

Nærstående

Nærstående er ektefelle og personer som aksjonæren er i slekt eller svogerskap med i opp- og nedstigende linje, eller i sidelinje så nær som onkel og tante.

Hvis du leier ut en bolig eller fritidseiendom med møbler og innbo, kan du føre fradrag for hele kostnaden til innboet i kjøpsåret, hvis:

• de er kjøpt hovedsakelig for bruk i utleien, og
• de taper verdi ved slitasje og/eller elde, og
• har en kostpris som er under beløpsgrensen eller en brukstid på under tre år

Eksempel - beløpsgrense

Hvis du kjøper en seng for 13 000 kroner, kan du få fradrag for hele beløpet i året du kjøpte sengen. Det samme gjelder hvis du kjøper en snøskuffe til 700 kroner.

Hvis kostprisen for møbler og inventar er over beløpsgrensen, kan du saldoavskrive (saldogruppe d - personbiler, maskiner og inventar mv. - avskrivningssats 20 prosent). I praksis går det aldri i null, men når saldoen er under beløpsgrensen før årets avskrivning, kan hele restverdien (saldoen) fradragsføres.

Eksempel på avskrivning

Hvis du kjøper en sofa til 50 000 kroner i år 1, kan du få fradrag for avskrivninger med (50 000 kr x 20 %) 10 000 kroner det første året.

År 2 er restverdien (50 000 kr - 10 000 kr) 40 000 kroner og fradrag for avskriving dette året blir (40 000 kr x 20 %) 8 000 kroner.

Ved kortere utleieperiode enn 3 år, hvor du selv bruker møblene før og etter utleieperioden, kan du i stedet for saldoavskrivninger kreve fradrag for 15 prosent av brutto leieinntekter.

Eksempel - utleie av møblert bolig

Du kan leie ut din bolig møblert i to år. Årlig leie er avtalt til 200 000 kroner. I stedet for saldoavskrivninger kan du da fradragsføre (200 000 kr x 15%) 30 000 kroner i avskrivninger både i år 1 og år 2. Det vil si 60 000 kroner til sammen.

For nyinnkjøpt innbo skal du regne ut fradraget med utgangspunkt i prisen du betalte for innboet. For innbo som er brukt av eieren, skal du sette inngangsverdien til antatt salgsverdi på tidspunktet utleien begynner.

Hvis du leier ut en fullt møblert bolig for en kortere periode, og du bruker innboet privat både før og etter utleieforholdet, kan du kreve et skjønnsmessig fradrag for innboet som settes til 15 prosent av brutto leieinntekt. Hvis du har inntekter fra korttidsutleie av egen bolig, skal du holde dem utenfor. Denne regelen skal ikke brukes når utleieperioden er over tre år.

Hvert møbel regnes som et eget driftsmiddel, men innkjøp av flere møbler under beløpsgrensen, kan i noen tilfeller vurderes som en samlet enhet, slik at den totale kjøpsprisen skal aktiveres og avskrives. Møblene kan vurderes som en enhet hvis de er av samme art og har samme funksjon Dette kan for eksempel være tilfelle ved innkjøp av sofaseksjon med tilhørende bord og stol.

Hvis bedriften taper eller må ekspropriere eiendom i saldogruppe e til h og får en gevinst når eiendommen erstattes, kan den på noen betingelser ha rett på skattefritak. Dette skjer ved ufrivillig realisasjon og gjelder når eiendommen:

• har gått helt tapt ved en ulykke, for eksempel naturskade, brann, forlis, hærverk eller
• er ekspropriert

Betingelser

For at bedriften skal få fritak fra å føre gevinsten fra den ufrivillige realisasjonen som inntekt må:

• bedriften bruke erstatningen (vederlaget) til å kjøpe en ny eiendom av samme type, og
• den nye eiendommen være kjøpt eller det må være inngått bindende avtale om kjøp, innen utløpet av det tredje året etter den ufrivillige realisasjonen

Hvis bedriften ikke har kjøpt en ny eiendom innen tidsfristen, skal 80 prosent av gevinsten settes på gevinst- og tapskontoen i det året fristen løper ut. De siste 20 prosentene av gevinsten, skal føres som inntekt i det året fristen løper ut.

Reglene gjelder også eiendom som avskrives på en egen samlesaldo for hver bygning.

Hvis bedriften får en negativ saldo når den nedskriver med erstatningen på samlesaldoen for fast teknisk installasjon i den aktuelle bygningen, kan den få skattefritak for dette beløpet.

Bedriften skal ikke beregne gevinst for eiendom i saldogruppe j - tekniske installasjoner i forretningsbygg og andre næringsbygg.